Wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt

Was können Eigentümer gegen Mieter tun, die ihrer Pflicht zur Treppenhausreinigung nicht nachkommen?

Grundsätzlich sieht das Mietrecht keine Verpflichtung zur Reinigung des Treppenhauses durch den Mieter vor. Soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist, ist das die Sache des Vermieters (§535 BGB). In diesem Fall hat der Vermieter die Möglichkeit, einen kostenpflichtigen Putzdienst für die Reinigung der Gemeinschaftsflächen zu beauftragen. Dann können auch die Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Sollen die Mieter die Treppenhausreinigung beispielsweise wechselseitig auf ihrem Stockwerk durchführen, muss der Vermieter zunächst prüfen, ob die Mieter wirksam vertraglich verpflichtet sind, die Treppen selbst zu reinigen. Eine solche Vereinbarung muss bei Abschluss des Mietvertrags im Vertrag selbst, durch eine Individualvereinbarung oder durch eine Hausordnung getroffen werden. Im Nachgang kann der Vermieter die Reinigungspflicht für das Treppenhaus dem Mieter nicht einseitig vorschreiben. In Formular-Mietverträgen sollte die Hausordnung ein interaler Bestandteil sein oder eine sogenannte Öffnungsklausel vorsehen.

Ist die Reinigungspflicht wirksam auf die Mieter umgelegt, kann der Vermieter zunächst eine Abmahnung aussprechen. Darin weist er die Mieter auf deren mietvertragliche Pflichten hin und fordert unter Fristsetzung auf, diese einzuhalten. Der nächste Schritt wäre die Klage vor Gericht und danach die "Vollstreckung auf Ersatzvornahme", die darin besteht eine Reinigungsfirma beauftragen nur den Teil des Treppenhauses zu reinigen, bei dem der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt und die Kosten auf diesen Mieter umlegen.

Widerspricht eine Mietpartei der kostenpflichtigen Beauftragung eines Reinigungsdienstes, weil sie ihren Pflichten immer nachkommt, kann der Vermieter diese nicht eigenmächtig beauftragen und die Kosten auf alle Mieter umlegen.

Wird ein Auftrag zur Treppenhausreinigung an einen externen Dienstleister vergeben, muss der Vermieter nicht zwingend das günstigste Angebot wählen - solange das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet wird. Der Vermieter muss lediglich auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen. Der Vermieter kann bei einem Anbieterwechsel auch einen teureren Vertrag abschließen, wenn er dafür Gründe anführen kann.