WEG-Abrechnung bei Verwalterwechsel

Ein Kunde fragt: "Wir haben nach langem Ärger unserem WEG Verwalter zum 31.12.2019 gekündigt und seit Anfang diesen Jahres einen neuen Verwalter bestellt, mit dem wir aber noch keine Vertrag abgeschlossen haben. Nun ist die Frage aufgekommen, wer eigentlich die Hausabrechnung für 2019 zu erledigen hat? Der neue Verwalter sagt, dass er hierzu nur bereit ist, wenn er die hierfür erforderlichen Unterlagen bekommt und verlangt zudem einen Sonderaufwand von 1.000 EUR! Ich bin der Meinung, der seitherige Verwalter muss dies noch erledigen, denn schließlich hat er auch die gesamten Buchungen und Zahlungen vorgenommen und 'verantwortet' also das letztjährige Rechnungswesen noch."

Antwort: Grundsätzlich ist nach 428 Abs. 3 WEG Gesetz der jeweilige Verwalter zuständig, der bei entstehender Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung - sofern das Kalenderjahr das Geschäftsjahr ist - kann erst zum 1. Januar des Folgejahres entstehen, denn erst zu diesem Zeitpunkt können fürhestens alle Zahlungsvorgänge im Rechnungswesen abgeschlossen sein. Zu diesem Zeitpunkt sind aber Auftrag und Pflichten des alten Verwalters erloschen. Deswegen ist der alte Verwalter, wenn er zum Jahresende ausscheidet, obwohl er noch das gesamte Wirtschaftsjahr die Buchhaltung unter sich hatte, nicht verpflichtet, hierüber noch die Hausabrechung zu erstellen.

Dies gilt sowohl unter rechtlichen Gesichtspunkten wie auch unter praktischen. Der alte Verwalter könnte frühestens im Frühjahr, wenn etwa die Heizkostenabrechnung vorliegt, beginnen die Hausabrechnung aufzubereiten und zu erstellen. Zu diesem Zeitpunkt verfügt er aber schon nicht mehr über die Unterlagen und auch nicht mehr über die Vertretungsmacht gegenüber Dienstleistern und Versorgern. Deswegen hat der neue Verwalter die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung für das Vorjahr.

Dieser macht dies überlicherweise ungern, da er erheblichen Aufwand hat, die bisherige Buchhaltung zu übernehmen, sich in die Vorgänge einzuarbeiten und alle Buchungsvorgänge ohne Erläuterungen nachzuvollziehen. Wird aber im Verwaltervertrag nichts Besonderes geregelt, trifft ihn diese Pflicht auch ohne Sondervergütung.

In der Praxis kommt es daher regelmäßig vor, dass sich der neue Verwalter diesen Zusatzaufwand vergüten lassen wird. Dies bedarf aber eine gesonderten Vereinbarung oder einer Regelung im Verwaltervertrag.

Hierzu auch das Urteil BGH vom 16.02.2018 - V ZR 89/17