Entstehung einer WEG und werdende Eigentümer nach WEG Reform

Mit der Reform des Wohnungseigentümergesetztes (WEG) zum 01.12.2020 entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft (auch WEG genannt) nunmehr unmittelbar mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt. (§ 9a Absatz 1)

Bisher entstand die WEG erst in dem Moment, in welchem außer dem teilenden Eigentümer mindestens ein weiterer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Wie bislang ist es weiter möglich vom Bauträger Wohnungen zu erwerben, obwohl die Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt sind. Der Erwerber wird durch eine Auflassungsvormerkung im ungeteilten Grundstücksgrundbuch geschützt und erhält gegenüber dem Bauträger einen Anspruch auf Erstellung des Gebäudes und Teilung entsprechend der beurkundeten Teilungserklärung.

Da die WEG bereits mit Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht ist es rechtlich möglich, dass der Bauträger oder der teilende Hausbesitzer der alleinige Eigentümer aller Sondereigentumseinheiten ist.  Besonderheiten für diesen Zeitraum, in dem nur ein Eigentümer existiert, hat das WEG nicht geregelt. Entsprechend kann dieser Eigentümer allein über die Verwaltung des Wohneigentums entscheiden, Verträge schließen (auch mit sich selbst) und die Eintragung von Vereinbarungen in die Wohnungsgrundbücher verdinglichen, sodass auch derartigen Vereinbarungen bindend für die späteren Eigentümer sind. Bereits zu dieser Zeit kann ein Verwalter bestellt werden, dann ist dieser der Vertreter der WEG nach außen und zu allen neuen Eigentümern.

Der Alleineigentümer kann Beschlüsse fassen, an welche die späteren Eigentümer gebunden sind. Diesen steht es jedoch frei, durch einen abändernden Zweitbeschluss die Beschlüsse wieder aufzuheben. Dies setzt natürlich die dafür notwendigen Mehrheiten voraus.

Der bisher von der Rechtsprechung akzeptierte "werdende Eigentümer" besteht fort und ist nun in §8 Abs. 3 WEG definiert. Dies betrifft die Zeit zwischen Anlage der Wohnungsgrundbücher und der vollständigen Zahlung des Kaufpreises, denn erst dann wird der Erwerber zum Eigentümer. Das WEG definiert, dass der Erwerber nur beim erstmaligen Erwerb vom teilenden Eigentümer ein "werdender Eigentümer" wird. Für alle späteren Erwerbsfälle greift die Regel nicht.

Die Stellung des werdenden Eigentümers im Innenverhältnis zu den übrigen Eigentümern ändert sich nicht, er wird einem Volleigentümer gleichgestellt. Im steht beispielsweise das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen zu, aber auch die Pflicht zur Erbringung der Hausgeldzahlungen.

Auch im Außenverhältnis ändert sich an der Stellung des werdenden Eigentümers grundsätzlich nichts. Ansprüche Dritter gegenüber dem Grundstückseigentümer sind an den (noch) im Grundbuch eingetragenen Eigentümer und nicht an den werdenden Eigentümer zu richten. (§8 Abs. 3 WEG)